Gründe dafür frühzeitig Eigentum auf Kinder und Enkel zu übertragen, kann es viele geben. Meist ist die Motivation die, gerade wenn innerhalb der Familie mehr Vermögen vorhanden ist, die Schenkungssteuerfreibeträge, die alle 10 Jahre neu genutzt werden können, mehrfach zu nutzen. An Kinder können dann 400.000 € und an Enkel 200.000 € steuerfrei übertragen werden. Wer allerdings das Vermögen nicht als Geldvermögen übertragen kann, der sieht sich bei der Übertragung von Wohnungen und sonstigen Immobilien oft mit der Problematik konfrontiert, dass nicht nur ein Ergänzungspfleger vom Familiengericht bestellt wird, sondern zur Wirksamkeit der Übertragung auch eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich wird. Der BGH hat nun mit Beschluss vom 11.03.2021 (V ZB 127/19) klargestellt, dass auch dann, wenn der Schenker sich einen Nießbrauch und des Recht auf Rückauflassung vorbehält, selbst dann keine Genehmigungsbedürftigkeit vorliegt, wenn der Eigentumsübergang und die Bestellung des Nießbrauchs nicht gleichzeitig zur Eintragung angemeldet worden sind.
Oma schenkt Wohnung an 5-jährigen
In dem entschiedenen Rechtsstreit hatte eine Frau ihrem 5-jährigen Stiefenkel eine Eigentumswohnung geschenkt. Sie einigte sich dabei mit den Eltern darauf, dass ihr ein Nießbrauch eingeräumt und sie die Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern kann. Sie bewilligte die Eintragung von Nießbrauch und eine Rückauflassungsvormerkung und die Eltern genehmigten entsprechend die abgegebenen Erklärungen. Das Grundbuchamt hat dann aber zunächst nur den Eigentumswechsel eingetragen. Rund 6 Monate später beantragten die Beteiligen die Eintragung des Nießbrauchs. Dies verweigerte das Grundbuchamt mit der Begründung, es sei eine Genehmigung des Familiengerichts einzuholen. Auch der Hinweis des Notars, dass durch sein Versehen, die beiden Anträge nicht gleichzeitig gestellt worden seien, half nicht. Deshalb landet der Fall schließlich vor Gericht.
Keine familienrechtliche Genehmigung erforderlich
Während das Kammergericht noch dem Grundbuchamt Recht gab, haben nun letztinstanzlich die Richter am BGH klargestellt, dass zwar Eltern nach § 1643 Abs. 1 i.V.m. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Verfügung über eine Wohnung ihres Kindes eine Genehmigung des Familiengerichts bräuchten, vorliegend aber keine Verfügung in diesem Sinne vorliegen würde. Die Bestellung des Nießbrauchs und der Rückauflassung Vormerkung seien deshalb nicht genehmigungsbedürftig, weil der beschenkte Enkel bei wirtschaftlicher Betrachtung keine unbelastete Wohnung, sondern nur eine mit dem Nießbrauch und der Rückauflassung belastete Wohnung erhalten hatte. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Anträge beim Grundbuchamt gleichzeitig oder nacheinander eingereicht werden. Maßgeblich komme es nur darauf an, was in der notariellen Schenkungsurkunde geregelt sei.
Anmerkung:
Eine Schenkung einer Immobilie durch einen Dritten an einen Minderjährigen ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, so dass dafür grundsätzlich die Zustimmung der Eltern erforderlich ist. Wenn dagegen Eltern ihren minderjährigen Kindern eine Immobilie schenken möchten, dann können sie insoweit nicht als Vertreter der Kinder auftreten. In diesen Fällen wird dann vom Familiengericht ein Ergänzungspfleger, regelmäßig ein Rechtsanwalt, bestellt. Diese muss dann im Rahmen des Vertrags die Interessen des Kindes wahrnehmen.
Tipp: Die Eltern haben bei der Auswahl des Ergänzungspflegers grundsätzlich ein Vorschlagsrecht. Dies bedeutet, dass Gericht darf den Vorschlag nur dann ablehnen, wenn gegen die Person des vorgeschlagenen Ergänzungspflegers Bedenken bestehen.
