Zur Übertragung einer Immobilie ist bei Abschichtungsvereinbarung keine Voreintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch erforderlich

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Diese ist vom Grundsatz her nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung ausgelegt. Eine Möglichkeit den Nachlass zu verteilen und die Erbengemeinschaft aufzulösen stellt der Abschluss einer sog. Abschichtungsvereinbarung dar. In einer solchen übertragen die ausscheidenden Erben regelmäßig ihren Erbteil gegen Zahlung eines Ausgleichs an einen der Miterben, der dann den Erbteil übernimmt. So wird er, wenn er alle Anteile übernommen hat, zum Alleinerben. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, die dieser Erbe übernehmen soll, dann kann er unmittelbar im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass eine Voreintragung der Erbengemeinschaft nötig wäre (OLG München, Beschluss vom 9. April 2018, 34 Wx 13/18).

Grundbuchamt verlangt Eintragung aller Miterben, obwohl diese im Rahmen einer Abschichtungsvereinbarung den Erbteil auf einen verbliebenen Erben übertragen haben

In dem entschiedenen Rechtsstreit wurde die Erblasserin, die auch als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen war, von ihren Kindern A, B, C und D beerbt. Während A zu 40 % Erbe geworden war, hatten die übrigen Kinder einen Erbteil von 20 %. Das zur Erbmasse gehörende Grundstück war dem A im Wege eines sogenannten Vorausvermächtnisses, d. h. ohne Anrechnung auf den Erbteil, zugewandt worden. Lediglich ein Wert von 55.000 € sollte in die Erbmasse gelangen.

A schloss daraufhin mit seinen Geschwistern eine notarielle Abschichtungsvereinbarung, wonach diese gegen Zahlung von jeweils 40.640 € aus der Erbengemeinschaft ausschieden. Die Vertragsteile beantragten dann die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend vorzunehmen, dass nunmehr aber als Eigentümer einzutragen wäre.

Dies lehnte allerdings das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 28.12.2017 ab, weil zur Eintragung der Abschichtung die Voreintragung der Erbengemeinschaft erforderlich wäre.
Der Beschwerde des A hat das Nachlassgericht nicht abgeholfen.

OLG München: Bei Abschichtungsvereinbarung keine Voreintragung der Erbengemeinschaft erforderlich

Das OLG München hat die Zwischenverfügung aufgehoben, weil bei einer Abschichtungsvereinbarung keine Voreintragung der Erbengemeinschaft erforderlich sei. Der in § 39 GBO niedergelegte Grundsatz der Voreintragung soll dem Grundbuchamt die Legitimationsprüfung bei nachfolgenden Eintragungen erleichtern und den eingetragenen Berechtigten dagegen sichern, dass ein anderer über das Recht verfügt. Daneben hat es nach verbreitetem Verständnis auch den Zweck, den Rechtsstand des Grundbuchs und seine Änderungen nicht nur im Endziel richtig, sondern ihn auch in allen seinen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiederzugeben. § 40 Abs. 1 GBO sieht eine Ausnahme hiervon vor: Überträgt ein Erbe ein Grundstück weiter, bedarf es der Voreintragung nicht. Aus dem Grundbuch ergibt sich dann nur, dass der Rechtserwerb durch Erbfolge und Auflassung erfolgt ist. Der Erbe ist dem Grundbuch nicht zu entnehmen.

Es ist indes kein Grund ersichtlich, so die Richter, warum der Fall, in dem ein oder mehrere Erben durch Erbteilsübertragung oder Abschichtungsvereinbarung aus einer Erbengemeinschaft ausscheiden und nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft als Erbe verbleibt, der folglich Alleineigentümer der im Nachlass befindlichen Grundstücke wird, nur deshalb anders beurteilt werden soll, weil sich der Rechtserwerb nicht durch Übertragung des Grundstücks, sondern außerhalb des Grundbuchs vollzieht. Die Prüfung der Legitimation der Miterben zum Abschluss der Abschichtungsvereinbarung ist in gleicher Weise möglich, wie bei der Übertragung des Grundstücks durch eine Erbengemeinschaft. Es besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen der vorzulegende Erbschein bzw. das eröffnete notarielle Testament mehrere Personen nennt, die alle eine Bewilligung erklärt haben.