Die Rückzahlung der Kaution nach beendetem Mietverhältnis führt bereits im Normalfall in der Praxis oft zu Streit zwischen Mieter und Vermieter, weil die Interessen gegenläufig sind. Der Mieter möchte nämlich möglichst schnell seine Kaution vollständig zurückerhalten und der Vermieter zunächst abwarten und gegebenenfalls aufgetretene (oder behauptete) Schäden zum Abzug bringen.
Abweichend von diesem Normalfall eines Zweipersonenverhältnisses kann aber auch dann Streit entstehen, wenn derjenige Vermieter, mit dem zuletzt das Mietverhältnis bestanden hatte nicht mit demjenigen identisch ist, an den der Mieter die Kaution bezahlt hat, weil die Wohnung zwischenzeitlich weiterveräußert wurde und der Rückzahlungsanspruch gegen den letzten Mieter nicht durchsetzbar ist, weil über das Vermögen zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist und er vom vorigen Vermieter entweder die Kaution gar nicht erhalten oder aber die Kaution nicht insolvenzsicher, also nicht getrennt vom eigenen Vermögen, angelegt worden war.
In einem solchen Fall hat das LG Hannover mit Urteil vom 20.08.2015 (10 S 2/15) entschieden, dass der Mieter den Kautionsrückzahlungsanspruch mit Erfolg auch gegen den Zwischenerwerber geltend machen kann.
Was war geschehen?
Die Klägerin mietete 1986 von der damaligen Ersteigentümerin eine Wohnung und leistete eine Kaution. In der Folgezeit wurde die Wohnung dann an die Beklagte veräußert, die sie später wiederum an einen Dritten weiterveräußert hat.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2012 verlangte die Klägerin zunächst von ihrem Vermieter, dem Letzterwerber, die Kaution und erwirkte auch einen entsprechenden Titel. Dieser war aber nicht durchsetzbar, weil über sein Vermögen zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet worden war. Daraufhin nahm die Klägerin die Beklagte, also die Zwischenerwerberin, in Anspruch. Diese verteidigte sich damit, dass nicht sie, sondern subsidiär nur, der ursprüngliche Vermieter haften würde.
Das LG Hannover sah dies anders und bestätigte die Auffassung der Erstinstanz, wonach die Beklagte als Vermieter im Sinne von § 566a S. 2 BGB anzusehen sei. Bei der Auslegung der Vorschrift sei nämlich zu berücksichtigen, dass § 566a BGB dem Schutz des Mieters diene und ein Auseinanderfallen von Mietsicherheit und Mietvertrag vermeiden solle (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10).
Dem Mieter sollten, so die Richter, Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Mietsicherheit gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden. Daher gehe nicht nur das Mietverhältnis als solches auf den Erwerber über, d.h. dieser werde mit Eigentumswechsel Vermieter und damit Vertragspartner des Mieters. Vielmehr werde der Erwerber zum Schutz des Mieters auch dessen Vertragspartner in Bezug auf die Sicherheitsabrede. Dann allerdings sei folgerichtig auch der Ersterwerber als Vermieter im Sinne von § 566a Satz 2 BGB im Falle der Weiterveräußerung des Wohnraums anzusehen. Dieser hafte dem Mieter gemäß § 566a Satz 2 BGB bei Beendigung des Mietverhältnisses subsidiär auf Rückgewähr einer geleisteten Mietsicherheit.
